안녕하세요?

저도 올 가을에 전세 재계약을 했습니다만, 요즘 전세 가격 올라가는 것이 무섭다 못해 두렵기까지 합니다.

제 개인적인 생각이기는 한데 이러한 전세 가격 상승은 내년 봄에 정점을 찍고 한동안 유지되다가 슬슬 내려가지 않을까 생각합니다.

그러다 보면 올 가을, 또는 내년 봄에 전세 재계약을 하신 분들이 2년 후 이사 나갈 때 전세 보증금을 받기가 힘들어지는 역전세난이 일어날 수도 있습니다.

그에 대비하여 집 주인이 전세 보증금을 전세 계약일이 끝나가는데도 돌려주지 않을 경우 이런식으로 진행을 하시면 될 것 같아 글을 올립니다.

보통 전세 계약일이 만료가 됐는데도 집주인이 전세 보증금을 돌려주지 않는 대부분의 경우는 다음과 같습니다.

새로 들어오는 세입자로부터 받은 전세 보증금이 기존의 세입자에게 돌려주어여 할 보증금 금액 보다 낮아 그 차액금만큼 집주인이 해결을 해 주어야 하는데, 이렇게 되면 보유하고 있던 현금을 사용하여 세입자에게 보증금을 내어 주거나, 대출을 받아서 내어주거나, 아니면 집을 팔아서라도 내어주여야 합니다.

보통의 경우 집주인은 이럴때 본인이 손해를 본다고 생각을 합니다.

그래서 그냥 눌러 앉으라고 하던지, 아니면 해당 보증금을 받을 수 있는 세입자를 구할 때까지 기다리라고 하던지라고 약간은 무책임하게 나올 수 있습니다.

이럴경우 세입자는 자신의 전세보증금을 돌려 받기 위해 다음과 같은 절차를 밟을 수 있습니다.

1. 먼저 계약기간 만료 최소 1개월 전에는 집주인에게 내용증명(우체국에 가서 신청하시면 됩니다)으로 전세 계약만료와 함께 이사를 나가겠다는 의사를 분명히 통보를 합니다. 

요즘은 휴대폰 문자를 통해 통보를 많이 하는 편인데 일단 휴대폰 문자를 통해 집을 나가겠다는 의사 표현을 하시고, 그 뒤 아무런 반응이 없으면 내용증명서를 보내시면 됩니다.

그렇다고 해서 내용증명이 법적으로 어떤 효력을 갖는 것은 아닙니다. 

문서 상으로 이런 의지를 집주인에게 표현을 했다고 하는 일종의 증명서와 같은 역할을 하기 때문에 필요한 것입니다. 

이러한 의사표현이 없었다고 집주인이 나중에 이야기 할 때를 대비하여 세입자 입장에서는 증거자료를 제시하기 위해서 꼭 문서 상으로 내용증명서를 보낼 필요가 있습니다.

2. 물론 그 뒤로도 계속 집주인에게 연락을 하여 집을 나가겠다는 의사 표현을 합니다.

저도 개인적으로 딱 한번 집주인이 보증금을 주지 않아 고생을 한 적이 있었습니다.

그래서 저는 이 단계에서 가까운 법무사 사무실을 찾아가서, 법무사 명의로 보증금을 돌려 달라고 하는 내용증명서를 보냈습니다.

그랬더니 이 단계에서 보증금을 돌려주더라구요. 

그럼에도 불구하고 집주인으로부터 별 반응이 없고, 전세 보증금을 돌려줄 의지가 보이지 않는다면, 전세 계약 만료일이 지난 다음 임차권등기라는 것을 신청하시기 바랍니다.

다음은 네이버에 나오는 임차권등기에 대한 설명입니다.

'임대계약이 종료됐으나 임대인으로부터 임차보증금을 반환받지 못한 상태에서 임차인이 이사를 가야할 경우 대항력을 유지하기 위해 등기를 하는 것'

이 임차권등기는 집에서 가까운 지방법원에 가서 신청을 하는 것입니다. 

꼭 전세 계약일이 종료된 후의 날짜부터 임차권등기를 신청할 수 있기 때문에 그 전에 집주인과 잘 이야기가 되도록 노력하시는 것이 좋습니다.

여기서 확정일자나 전세권설정과 혼동이 있을 수 있습니다.

확정일자나 전세권설정은 전세 계약을 할 때 해당 집에 금융권의 담보 설정을 하기 전에 나의 전세 보증금을 우선적으로 받기 위한 하나의 보호장치 입니다.

따라서 여기서 이야기하는 임차권등기와 확정일자, 전세권 설정과는 다른 이야기입니다.

전월세 계약에 따라 이사를 들어가게 되면 해당 주소지에 대해 동사무소에 가서 확정일자를 받아 놓으시면, 그 뒤 집주인이 해당 집을 담보로 금융권 대출을 받을 시 그 대출금보다 세입자의 보증금을 우선시할 수 있는 권리를 획득하는 것이고, 임차권등기는 이와 관련없이 전세계약이 종료되었음에도 집주인이 전세 보증금을 돌려주지 않을 때 할 수 있는 세입자의 방편입니다.

3. 임차권등기를 신청한 후 약 2-3주 정도 지나면 해당 부동산의 등기부등본을 떼어 임차권등기가 설정이 되었는지를 확인하시기 바랍니다. 

일단 등기부등본 상에 임차권등기가 설정이 되면 그 이후에는 집주인 입장에서는 해당 부동산에 대해 재산권 행사가 제한이 됩니다.

즉, 다른 사람에게 전세를 내어 줄 수도, 집을 팔 수도 없는 상태가 되어 버리기 때문에 집주인 입장에서는 임차권등기가 설정이 되어 버리면 어느정도 해결을 하기 위해 노력을 할 것입니다.

4. 임차권등기가 설정되었음에도 집주인이 보증금을 돌려줄 기미기 전혀 보이지 않는다면 다시 가까운 지방법원에 가서 전세보증금 반황소송을 신청합니다. 

인터넷에 검색어를 입력하면 여러 법무사들이 친절히 설명을 해 줄 것으로 보입니다.

전세보증금반환 소송이 진행되면 대부분 세입자가 전세보증금을 돌려받으 수 있게 됩니다. 

그러나 집주인 명의의 재산이 해당 부동산 밖에 없거나, 그럼에도 불구하고 전세보증금을 돌려주지 않는다면 최후의 방법으로 경매를 신청해 집을 팔아 보증금을 회수할 수 있습니다.

이때 경매를 통해 낙찰된 금액이 수수료를 제하고 본인의 전세보증금보다 낮을 경우 전세보증금을 떼일 수도 있습니다.

따라서 이것저것 신경쓰기 싫으시면 일단 이사 들어가는 집의 재무 상태와 집주인이 어떤 분인지를 꼭 살펴보고 전세집을 구하시기 바랍니다.

가끔 부동산에서는 집주인이 신용이 좋고 어디어디에 빌딩이 몇채 가지고 있어 안심할 수 있는 사람이라고 이야기를 하지만, 그럴경우 보증금을 돌려받지 못할 경우 부동산이 책임진다라고 계약서에 써 달라고 한다면 다시는 그런 이야기를 하지 않을 것입니다.

자신의 재산은 누가 지켜주지 않습니다.

본인이 스스로 잘 지켜야 합니다.