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안심전환대출에 대한 이해
작성자 운영자 등록일 2015-03-29 16:21:11
조회수 543 댓글 0

앞선 글에서 부동산 자산에 기초를 둔 파생상품인 ABS와 MBS, 그리고 이 MBS를 가지고 만든 CDO, CDS라고 하는 파생상품에 대해 이야기를 했습니다.

이번에는 이번에 정부에서 가계부채 구조 개선을 위해 실시하고 있는 안심전환대출에 대해 이야기를 해 보겠습니다.

 

이번 안심전환대출의 기본 골격은 다음과 같습니다.

부동산 구입을 위해 최근 몇년간 많은 분들이 부동산을 담보로 대출을 받았습니다.

예를들어 3억원의 부동산을 구입하기 위해 1억, 또는 2억원의 대출을 은행으로부터 받아 부동산을 구입한 것입니다.

 

대출이라는 것은 돈을 빌려서 쓰는 것이기 때문에 이자와 빌리는 기간이 중요합니다.

지금까지 은행에서 부동산 담보 대출을 받은 많은 사람들은 변동금리에 따라 대출 이자가 움직이고, 3년, 5년에 걸친 거치기간 후 분할상환, 또는 만기일 일시 상환 조건으로 대출을 받았습니다.

이러다 보니 앞으로 미국이 금리를 올릴경우 국내 금리 또한 상승할 가능성이 많기 때문에 부동산 담보 대출의 은행 이자도 올라갈 가능성이 크며, 그렇게 되면 이자를 제때 못 갚게되는 가정들이 많아질 것으로 보여 정부에서는 고정금리 기반의 안심전환대출로 갈아타라고 이야기를 하고 있는 것입니다.

 

조건만 되고, 빠른 시간 안에 신청만 할 수 있다면 기존의 부동산 대출은 무조건 안심전환대출로 바꾸는 것이 대출 계약자들에게는 유리합니다.

앞으로의 금리 변화와 상관없이 금리가 고정이 되기 때문에, 그리고 원금 또한 같이 갚아 나가는 것이기 때문에 가계 자산 운영이 어떻게 보면 한결 예상 가능해 지는 것이죠.

 

자, 그러면 정부와 은행은 이 대출금들을 어디서 가져오는 것일까요?

 

안심전환 대출은 기존의 변동금리 대출 계약서를 낮은 금리의 고정금리로 변환하는 것입니다.

은행 입장에서 본다면 이자 수익률이 떨어지는 것이기 때문에 안심전환대출을 해 주는 것 만큼 손해를 보는 것입니다.

그럼에도 정부에서는 안심전환대출로 대출을 바꿔주라고 은행들에게 이야기를 했습니다.

그렇다면 은행도 무엇인가 다른 방법으로 돈을 벌 수 있는 방법을 만들어 줘야 합니다.

 

이번 안심전환대출로 정부에서 1차로 푼 금액은 20조원입니다.

그렇다면 시중 은행들은 기존 대출자들의 대출 계약서를 안심전환대출로 바꾸면서 새로운 20조원의 대출 계약서를 작성하게 됩니다.

이 대출 계약서 20조원을 주택금융공사에 모두 팔아서 은행은 20조원이라는 현금을 가질 수 있도록 합니다.

그리고 난 후 주택금융공사는 이 20조원의 대출 계약서를 가지고 MBS라고 하는 파생상품을 만듭니다.

이렇게 만들어진 MBS 20조원을 가지고, 주택금융공사는 각 은행들에게 50% 만큼의 MBS를 강제적으로 사라고 합니다.

즉, 20조원의 현찰을 가지고 있는 은행들은 10조원의 MBS를 사야하는 것입니다.

그렇게 되면 은행은 10조원의 현찰이 남게 됩니다.

은행은 이 남은 10조원의 현찰을 가지고 또 다른 대출을 통해 안심전환대출로 인해 발생한 이자 수익 감소를 매꾸라는 것입니다.

 

주택금융공사 입장에서 한번 살펴보겠습니다.

20조원을 들여 은행에서 발행한 안심전환대출 계약서 20조원을 인수합니다.

그리고 이를 기초로 하여 MBS를 만듭니다.

이 중 10조원의 MBS는 은행이 사 줍니다.

나머지 10조원의 MBS는 시중에 팔아 20조원의 현금을 확보할 수 있도록 합니다.

 

이와 같은 매커니즘으로 이번 안심전환대출이 이뤄지고 있고, 대출자와 은행, 주택금융공사가 각자의 역할을 하고 있습니다.

다음번 글에서는 이 매커니즘 속에 숨어있는 위험성과 이를 통해 앞으로 우리 경제에 어떤 영향을 줄 수 있을지에 대해 이야기 해 보겠습니다.


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