기획재정부의 DTI, LTV 완화, 한국은행의 기준금리 인하, 그리고 국토교통부의 주택시장 활성화 정책이 어제 날짜로 발표 되었습니다.

정부에서는 내수 경기 촉진을 위해 정책적으로 할 수 있는 최선을 다하고 있는 것으로 보입니다. 

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규제합리화를 통한 주택시장 활력회복 및 서민 주거안정 강화방안​

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국토교통부에서 발표한 전반적인 정책에 대해 요약을 하자면 다음과 같습니다.

국토교통부에서는 위의 정책을 추진함에 있어 다음의 사항들이 고려되었다고 문서에 명시를 하고 있습니다.

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- 최근 회복세를 보이고 있는 신규분양 시장은 물론, 기존 주택의 거래를 활성화하여 주택시장의 활력을 회복

- 전월세시장은 가격흐름으로는 전반적인 안정세이나 전세수요의 매매수요 전환이 아직 미흡​

- 민간의 임대시장 참여도 적극 유도​

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위의 9.1 부동산 정책을 발표한 배경은 결국 LTV, DTI 완화와 한국은행의 기준금리 인하에도 사람들이 집을 잘 사지 않는 것 같으니, 우리 국토교통부에서는 많은 사람들이 집을 살 수 있도록 국가 정책을 개선하겠다는 것입니다.

​그러면 위 정책들이 무엇을 이야기 하는지 한번 살펴보겠습니다.

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1. ​재건축 규제 완화

​이는 3번 주택공급 유연화 정책의 <공급방식의 변화>와 같이 맞물려 있는 정책입니다.

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학교다닐때 경제와 관련되어 가장 먼저 배운 이론 중의 하나가 '수요와 공급의 법칙'입니다.

공급에 비해 수요가 늘어나면 가격이 올라가고, 수요에 비해 공급이 늘어나면 가격이 떨어진다는 이론입니다.

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부동산 가격, 즉 아파트 가격이 하락하고 있습니다.

국토교통부는 그 원인을 공급에 비해 수요가 줄어들어 그렇게 된 것으로 이해하고 있습니다.

따라서 수요를 촉진시키기 위해서는 공급을 줄이던지, 아니면 강제적으로 수요를 일으키면 됩니다.

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3번의 정책은 앞으로는 분당과 일산, 판교와 같이 대규모 택지 개발을 통해 신도시를 만들지는 않겠다는 것입니다. 

즉, 한꺼번에 몇천 세대가 입주하는 신도시는 만들지를 않고, 대신에 기존의 주택들을 허물어 재개발을 위주로 부동산 정책을 시행하겠다는 것입니다. 

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용적률을 살펴본다면 1번과 3번의 정책으로 일단 주택에 대한 공급률이 줄어들게 됩니다.

그리고 재개발 연식을 줄여줌으로써 목동과 같이 30년 정도된 아파트가 많은 동네는 10년 빨리 재개발을 할 수 있게 됩니다.

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만약 목동의 아파트들이 순차적으로 재개발을 하게 되면 ​어떤 일이 발생을 할까요?

지금 목동에 살고 있는 입주민들이 다른 곳에서 강제적으로 집을 찾아야 하는 새로운 이주 수요가 생겨납니다.

그때 전세가나 매매가나 큰 차이가 없으면 그 중 신규로 아파트를 구매하는 수요가 생길 수 있습니다.

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즉, 1번과 3번의 정책으로 인해 아파트 공급은 줄이고, 강제 수요를 일으켜 아파트 매매 수요를 일으키겠다는 의지의 표현입니다.

수요와 공급의 법칙을 이용해 아파트 가격을 유지하도록 하겠다는 것입니다.

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2. 청약제도 통일

말 그대로 현재의 청약 제도를 간소화 시켜 많은 사람들이 아파트 분양 시장에 관심을 가질 수 있도록 유도하겠다는 뜻입니다.

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3. 토지비출은행 운영

현재 LH가 보유하고 있는 토지들을 무분별하게 민간 업체에게 팔아 아파트를 짓게 하는 대신, 직접 관리를 하면서 아파트 공급을 조절해 나가겠다는 것입니다.

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4. 서민주거 안정

여기서 중요한 단어는 '임대리츠' 라는 것입니다.

참 어려운 말을 골라 써 놓았는데요...

결국 따지고 보면 미분양 아파트들을 소진시키기 위해 민간 임대주택 사업자들을 활성화 시키겠다는 것입니다.

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혹시 '통매각' 이라는 단어 들어 보셨는지요?

어떤 건설사에서 3억원 아파트 100채를 지었다고 해 보겠습니다.

그러면 건설사는 아파트를 판매하는 것으로 총 300억원의 매출액을 기대할 수 있습니다.

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그런데 총 100채 중 10채만 재대로 분양이 됐고, 나머지 90채는 분양이 되지 않아 해당 건설사는 300억 중 30억만 회수를 한 상태입니다.

어떤 돈 많은 사람이 갑자기 나타나서 나머지 90채를 270억원이 아니라 100억원에 사겠다고 한다면 건설사는 팔까요? 안팔까요?

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이런식으로 매매가 되는 것이 통매각인데, 통매각의 전제 조건은 미분양 아파트를 최대한 '싸게' 매입해서 최대한 '비싸게' 임대하는 것입니다.

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즉, 임대리츠라는 것은 이런식으로 미분양 아파트를 통매각을 통해 싸게 구입하고, 구입한 아파트를 월세 등으로 임대하도록 하는 것입니다.

정부에서는 민간부분의 임대리츠 사업을 활성화 시켜 기존의 미분양 아파트를 해소시키겠다는 뜻이 있습니다.

그리고 이러한 임대리츠를 통해 2017년까지 8만 가구를 공급하겠다는 것입니다.

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이 정책들이 정부가 원하는대로 제대로 흘러가기 위해서는 몇가지 조건들이 있어여 합니다.

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먼저 재건축 완화를 통해 재건축 하는 것이 쉬워지기는 했는데, 그럼 과연 재건축 분담금은 어떻게 처리가 될까요?

두번째, 민간부분 임대리츠를 활성화 시키기 위해서는 지금보다 아파트 가격은 더 떨어져야 임대리츠 사업을 하는 사업자들을 끌어들일 수 있습니다. 

아파트 매매를 활성화 시켜 부동산 가격을 방어하겠다는 정부의 계획과 민간부분 임대리츠의 사업자와는 이해부분이 정면으로 대치가 됩니다. 

이 문제는 어떻게 해결을 할까요?

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이 정책이 어떻게 시장에 반영이 될지는 시간이 해결해 줄 것으로 보입니다.

한번 지켜보도록 하겠습니다.​